不久前據國家統計局數據顯示,今年5月全國商品房待售面積高達78142萬平方米,再度創下近10多年來的歷史峰值。
盡管5月底回落至77427萬平方米,但仍然比去年年底多了整整2100萬平方米,這也意味著今年平均每月新增庫存繼續超過了420萬平方米,更別提其中近一半比例的庫存還都是非住宅,比如大量的公寓、商鋪、寫字樓,這類產品本身去化周期就非常長,有的城市要幾十年才能賣完,壓力之大可想而知。
與此同時二手房的庫存量也再創新高,對比去年11月和今年6月重點城市的掛牌情況,大部分還是呈現出天量庫存與“以價換量”并存的局面。
不得不說,現在全國的一二手房都處于庫存高位狀態,也因此,6月13日國常會上首次提出“更大力度推動房地產市場止跌回穩”,明確下半年還將繼續猛攻去庫存。
今天讓我們來看看,高庫存背后還有哪些值得挖掘的細節。
先來看總體情況。
年初統計了137個典型城市的庫存規模,其中42個城市、占比30%,去化周期都在3年到5年的范圍內,更夸張的是還有26個城市足足超過5年。
就庫存面積來說,一如我們常年來數據跟蹤的結果,重慶作為全國供應第一城,庫存依然穩居第一、基本沒怎么下來過。不乏單個小區掛牌超過1000套,也同時是二手掛牌量最大的城市。緊隨其后的是成都和沈陽,廣州的庫存在一線城市中也較為突出。
那么,這些庫存的樓齡分布又是怎么樣的呢?截止4月底,全國重點110城中有19%的庫存在2015年及以前,也就是樓齡超過10年,更大規模54%的庫存集中在2020到2023年這四年供應的,樓齡還在5年以內。
細分到單個城市,庫存年份呈現出了不同的狀態。第一種就是大家熟知的比較新的發展城市,比如杭州,有一半的庫存都來自最近10年,也就是2015年后的次新房為主; 第二種以西安、蘇州、成都、重慶等為代表,這些城市的庫存分布比較均勻,差不多每個年份的供應都有,主要多是2005到2015年的房子。
還有一種是半數庫存超過20年以上的極個別城市,比如蘭州、太原、天津,房屋老齡化比較嚴重,和新房形成明顯分化,也就越剩越多,遲遲無法去化。
再從面積段的角度來看庫存,全國目前的庫存主力是100到140平產品。
前兩年100到120平的占比還只有22%,隨著供應的持續加大,今年4月進一步提升到了24%,120到140平也從17%提高到了20%。因此,兩者加起來足足有44%,快占了整個庫存的半壁江山。
70平以下和70-100平的庫存分布各在10%和15%左右。
更極致一點,180平以上的豪宅庫存也有小部分庫存,不過由于產品本身銷售周期就比較長,平均去化都要在6年左右的時間。100-140平的面積段對應到戶型方面,也是三房和四房的庫存占比排在前面,三房的庫存占比多達52%,四房也有28%。
近年來“去庫存”的辦法總結下來,主要是這三招:供給側縮表、需求端減負、制度性更新。
首先就是控制土地出讓,供應量明顯下降。以庫存第一城重慶為例,去年市區僅成交20宗宅地,合計成交建面135萬平方米,只有新房全年交易量的四分之一不到,推動廣義消化周期下降了差不多9個月。
鄭州同樣如此,去年土地成交宗數也比巔峰期少了超過130宗,創下歷史新低。
而且這幾年的容積率也在不斷降低,在減少土地供應的同時,打造更多的低密社區以提升居住品質,都是推動鄭州能在去年成為全國“去庫存”第一城的重要原因。
房企新盤供應隨之減少,推盤節奏也跟著放慢。重慶和鄭州之外,青島、長春、深圳、東莞多地都處于新房供不應求的狀態。
其次就是打開政策限制,充分為購房者減負。
不久前,廣州正式宣布全面取消限購、限售、限價,降低貸款首付比例和利率,成為全面放開的第一個一線城市。
與此同時各地的公積金也在加大支持力度,能使用公積金的場景越來越多了,滿足大家的多元化生活需求。既能買新房、二手房還有本小區的停車位,還能用于老舊電梯更新、保障房的首付款,跨城跨省的互聯協同也在不斷加強。
最后是創新性出臺了多種針對性制度。比如收購存量一二手房源、發放地方專項債和重啟房票等,進一步促進庫存指標下降。像上海閔行就在近期宣布將收購部分存量商品房源,用作保障性租賃住房,在郊區新房去化問題上又多了“以購代建”的新模式。廣東惠州就充分利用地方專項債,來收購存量土地,光是年初就計劃掏出127.5億元的巨款,柳州、天津、廣州三個城市的擬收儲價格,也紛紛都超過了70億元。
鄭州、無錫則是進行了轟轟烈烈的房票安置,針對房票的適用范圍、兌付流程以及房票細則等都進行了優化,又強勢助推了一波當地的庫存消化。
此外,中央財政部直接支持的城市更新也在快速推進。6月初公布有哈爾濱、濟南、烏魯木齊等20城入選名單,都將在近期獲得定額補助,我們可以看到,現在全國各個城市不僅在放開限購限售。
而且從首付到公積金、從舊城改造到城市更新,幾乎把所有的工具方法都利用起來,盡一切所能的去庫存。
分析完了這么多重點城市,我們再來看看典型房企的情況。
畢竟存貨作為房企的一項重要流動資產,是支持企業持續經營發展的根本,但是也面臨去化、結轉、減值等諸多不確定性。
截止2024年底,全國50家上市房企的存貨規模為7.4萬億元,連續兩年呈現下降的態勢。經過去年一年的努力,足足有47家房企的存貨規模下降。
其中,萬科、碧桂園兩家的存貨減少最多,分別達到1827和1576億元。
以下降最猛的萬科為例,去年年底,找廣州當地更換了廣州南站的三宗地塊,優化了土儲結構。今年5月又把杭州河語光年府的75套毛坯房,賣給杭州安居集團轉作保障性住房,把手頭的存量新房進行了迅速變現。
少部分披露存貨周轉天數的房企,也都面臨不同程度的去化壓力。最夸張的京投發展直接突破了10000天,在北京的北熙區、森與天成幾個新房TOD項目都賣的不理想。排在第二的華夏幸福也接近4800天,算起來比13年還要多。
具體到房企囤積的現房庫存,可分為住宅類、商業類、車庫類等幾類不同業態也就是。說,既要做好這些庫存項目的分析,也要及時加大折扣讓利 。還有和政府合作以收儲模式處理閑置地塊和項目,加大大宗資產變現力度到處“賣賣賣”等,對癥下藥。
為了加快消化存量,房企們也都使出了渾身解數:
萬科推出了“瘦身健體”一攬子方案,把削減存量資產放在重中之重;
龍湖集團將重點從提升運營能力以及項目精細化管理,兩方面著手去庫存;
連優等生綠城中國和華潤置地,也表示今年要繼續改善去庫存問題……
去庫存是一個老生常談而又異常宏大的命題,背后涉及到太多方方面面。
面對當下復雜且不確定的樓市,去庫存以回流資金成為行業共識,需要每一座城市通過土地供應“縮量提質”,新房供應呈現“量少質優”,還有政策組合拳等方式全力以赴。
雖然今年以來樓市表現總體向好,部分城市消化了不少存量,可以說是近10年來最大力度的一次“去庫存。”
但整體而言,當前樓市的階段回穩仍然需要時間,才能把庫存控制到健康理想的范圍內,各地政府和房企們也才可以重新輕裝上陣。